Χώροι γραφείων και επενδυτική δυναμική
Η ημερίδα του ΕΛΙΕ στις 7.5.2020 με θέμα «Κτηματαγορά Ξενοδοχείων, Επαγγελματικών Ακινήτων, Αποθηκευτικών και Βιομηχανικών Χώρων, Προοπτικές και Επιπτώσεις λόγω COVID-19» παρουσίασε ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τα συμπεράσματα που προκύπτουν. Εστιάζουμε στους χώρους γραφείων και στην παρουσίαση του Δημήτρη Μανουσάκη της Savillis. Τα γραφεία είναι μια κατηγορία ακινήτων που παρουσιάζει ανθεκτικότητα ως επενδυτικό αντικείμενο ακόμη και στην κρίση λόγω της πανδημίας.
Για άλλη μια χρονιά διαπιστώνεται η μεγάλη ζήτηση για γραφεία κατηγορίας Α και ιδιαίτερα σε περιοχές που είναι ελκυστικές για γραφεία εταιρειών όπως το κέντρο της Αθήνας και ο Βόρειος Τομέας Αθηνών. Υπάρχει κτιριακό απόθεμα αλλά δεν είναι κατηγορίας Α. Στο σύνολο των χώρων γραφείων στην Αθήνα μόνον το 32% είναι κατηγορίας Α+Β.
Μερικά στοιχεία είναι χαρακτηριστικά. Ας εστιάσουμε στην περιοχή του κέντρου όπου τα ενοίκια για γραφεία κατηγορίας Α είναι 15-24€/μ2 και το ποσοστό κενότητας είναι 2-4%. Στον Βόρειο Τομέα τα ενοίκια κυμαίνονται κάπως χαμηλότερα 15-20 €/μ2 με ποσοστό κενότητας επίσης 2-4% και σχεδόν διπλάσια παρουσία χώρων γραφείων κατηγορίας Α+Β από το κέντρο της Αθήνας. Είναι ορατή η δυναμική για κτίρια γραφείων που μπορούν να μετατραπούν σε κατηγορία Α και να περάσουν από την περιορισμένη στην υψηλή ζήτηση με υψηλά ενοίκια. Για παράδειγμα γραφείο κατηγορίας Β στην Αθήνα μπορεί να διεκδικήσει από 8 €/μ2 με την αναβάθμισή του 20€/μ2. Οι αποδόσεις επίσης για γραφειακούς χώρους είναι πολύ ευνοϊκές καθώς έχουν συμπιεστεί στο 5,50-6,50% για το κέντρο της Αθήνας και στο 6,25 – 7,00% για τον Βόρειο Τομέα.
Προβλέπεται ότι θα αλλάξουν πολλά στον τρόπο της εργασίας που θα επιφέρουν αλλαγές και στους χώρους εργασίας. Είναι μια ευκαιρία για τους γραφειακούς χώρους να αναβαθμιστούν και να προσαρμοστούν στις νέες συνθήκες. Η συζήτηση στη διαμόρφωση των χώρων εργασίας είχε ήδη στραφεί στην κατεύθυνση της ευημερίας των εργαζομένων. Σήμερα είναι ακόμη πιο επιτακτική η ανάγκη για ασφαλές περιβάλλον εργασίας που φροντίζει την υγεία και ευημερία των εργαζόμενων.
Η ύπαρξη μεγάλου κτιριακού αποθέματος παρωχημένων προδιαγραφών γεγονός που μπορεί να αντιμετωπιστεί με τη μετατροπή του κτιριακού δυναμικού σε νέα ασφαλή κτίρια με σύγχρονες προδιαγραφές. Η ευελιξία στον σχεδιασμό θα επιτρέπει την προσαρμογή των κτιρίων στις συνθήκες που προκύπτουν, για παράδειγμα ανάγκη για περισσότερους χώρους συνάντησης, αραίωση ή πύκνωση των θέσεων εργασίας, τεχνικές υποδομές που υποστηρίζουν την εργασία, δυνατότητα για αποστάσεις μεταξύ των εργαζομένων, καθαρή ατμόσφαιρα με σύγχρονα συστήματα κλιματισμού, αξιοποίηση φυσικού αερισμού και φωτισμού.
Η πρόκληση είναι σήμερα η αξιοποίηση παλιών κτιρίων που θα τους αποδίδει υπεραξία, τόσο σε επίπεδο οικονομικών δεικτών με αύξηση της ζήτησης, όσο και σε επίπεδο ποιοτικών χαρακτηριστικών, ως προς τη μέριμνα για την υγεία και ευημερία των εργαζομένων, την εξυπηρέτηση των αναγκών της εργασίας, την προσαρμογή στις σύγχρονες ανάγκες και συνθήκες.